“长租公寓具有很强的社会福利性，它不完全是一类商品，不能用传统经济模型测算。”
主打年轻市场的长租公寓，近年来都是热门话题。2015年国务院一纸发文，把公寓定性为生活性服务业，宣布将在税收、融资等方面给予政策支持。随着消费升级，加之政策红利和资本追捧，近几年涌入长租公寓的品牌在一二线城市落地开花。
近期全国各地租房更是新政频出，红利不断。万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者，品牌房企也纷纷开始布局长租公寓。根据《21CBR》的不完全统计，在国内排名前30的房企中，将近1/3已经进入长租公寓领域。
碧桂园于2017年5月成立长租事业部，也加入了品牌房企积极布局长租公寓的行列。近日，碧桂园接受36氪采访时表示，集团把上海作为长租公寓产品的第一站，今年年底将在上海区域推出首个长租公寓项目。
碧桂园上海区域总经理高斌告诉36氪，年底即将推出的为集中式公寓，规模在400间左右，套内面积30平。为了保证舒适度，进行了功能分区，包括厨房、卫浴、睡房、晾晒区、会客区等，此外还有公共服务空间，如会议室、健身房，甚至400米跑道。
高斌认为，租赁与商品不同，获客相对容易。在目前市场处于供不应求的状态下，如果各家长租公寓的条件都差不多，客户体验差别其实并不大。
现阶段长租公寓领域的竞争要素在于房源和资金，而这恰恰是品牌房企的优势。在房源获取上，碧桂园有主动式和被动式两种方式。前者是指租赁物业，改造后推向市场；后者是指自己开发的物业。
事实上，单纯依靠租赁业务，长租公寓的利润空间并不算高。各个玩家争先进入这个行业，其实是看中了后期金融消费、生活消费等增值服务的想象力。而对于开发商来说，还考虑到了流量的成长性。长租公寓主要面向刚毕业的大学生和工作几年的白领，这个群体在未来有可能会完成从租客到业主的转化。
高斌表示，长租公寓具有很强的社会福利性，它不完全是一类商品，不能用传统经济模型测算。政府应在其中扮演重要作用，鼓励租房的价值导向，提供税收等政策支持；企业则负责释放浪费的城市空间，增加供应，让更多年轻人找到有品质的生活方式。最后实现企业的经济效应、政府的社会效应、年轻人的住房效应，多方共赢。
在品牌房企中，较早探索长租公寓领域的万科“泊寓”，现已在28个城市拥有8.4万间公寓。据万科集团董秘朱旭披露的最新信息，目前“泊寓”开业6个月项目出租率约为93%，预计到2018年，万科将拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。
旭辉“领寓国际”目前已在13个城市开发1万间房，筹建运营28个项目，单店全部盈利；龙湖“冠寓”则在16个城市布局，其在今年中期报告中明确提出，2020年长租公寓目标收入为20亿元。此外，金地、远洋、绿地、中骏置业、合景泰富、朗诗、花样年等房企也已切入长租公寓。
除了房产公司，长租公寓赛道的玩家还有来自传统中介、酒店集团、互联网公司，各家采取的运营策略与基因有关，各有所长。
传统中介如链家的自如、我爱我家的相寓，房源渠道多、营销能力突出，以分散式公寓为主；资本支持下的互联网公司，创新能力强，如第一只独角兽魔方公寓、雷军投资的 YOU+；三大连锁酒店集团也分别孵化了各自的长租品牌：城家（华住）、逗号（如家）、窝趣（铂涛）。
尽管入局者众多，但目前公寓在租赁市场所占的份额不到5%。分散式里规模最大的自如有35万间房，其余头部玩家也就几万间。总的来说，市场格局未定，长租公寓的发展仍在早期。
可以确定的是，长租公寓房源信息真实，产品质量较高，为新一代城市租房群体提供了一个更好的选择。随着各路玩家和资本涌入，长租公寓将会在租赁市场扮演越来越重要的角色。
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